En el mercado inmobiliario colombiano, ha tenido mucha relevancia la Fiducia mercantil inmobiliaria, ya que, en sus orígenes, era un facilitador, garante de confianza, custodio del buen manejo del dinero y administrador idóneo, que permitía que constructor y comprador de vivienda, realizaran un negocio en un ambiente neutral, bajo la administración de un profesional fiduciario.
Con el paso del tiempo, la figura se fue transformando, simplificando y perdiendo el Fiduciario, el protagonismo que tuvo inicialmente, al punto que, en los propios contratos de fiducia mercantil.
La popularidad del esquema fiduciario y su utilización, cada vez más frecuente, paradójicamente, fue trayendo consigo, la disminución de controles, desmejora en la entrega de información relevante y menor seguimiento al proyecto y el manejo de los recursos; olvidando los Fiduciarios, su rol protagónico.
Hoy por hoy, existen abundantes providencias judiciales, en las cuales, se ha obligado a la Fiduciaria, a devolver, indexados los recursos a los promitentes compradores – consumidores financieros y de vivienda; por encontrar que los Fiduciarios faltaron a varios de sus deberes, como entidades de confianza y “mandarios” de los adquirentes de vivienda; ora porque se saltaron las instrucciones con respecto a la liberación de recursos, ora porque No hicieron un debido seguimiento al destino de los recursos; en alguna de las providencias se relata el reproche, indica que: “ no hizo una gestión oportuna y diligente de cara a su condición de profesionalidad, que impidiera el estancamiento al cual se veía avocado el proyecto inmobiliario”
Lo cierto es que el esquema de Fiducia Inmobiliaria deberá variar, so pena de que se extinga esta figura, que ha sido de tanta importancia para el sector de la construcción; el mercado exige una participación que las fiduciarias vuelvan a tener un papel más protagónico en el desarrollo de los proyectos.
La Superintendencia Financiera de Colombia, cuenta con herramientas de intervención en la aprobación de los contratos fiduciarios, por tratarse de contratos de adhesión, en virtud de los cuales podrían exigir como obligatorias algunas cláusulas de seguridad y salvamento de proyectos, para aquellos que se empiezan a desarrollar, no obstante en los escenarios en que ya los proyectos se encuentren en crisis, será pertinente que la entidad nos brinde las herramientas de reestructuración del negocio, ya sea de oficio o a solicitud del fiduciario, en aras de lograr el fin ultimo del negocio, que es garantizar el acceso a vivienda para miles de colombianos.
Por ahora, como estructuradores de negocios, nos queda trabajar tanto en la construcción de contratos que protejan más al ahorrador de vivienda; en los cuales las fiduciarias no se encuentren tan maniatadas y cuenten con herramienta que les permitan junto a los Bancos, financiadores, los compradores de vivienda o inversionistas, reflotar los proyectos Inmobiliarios; como en el planteamiento de nuevas alternativas, a partir de la intervención de nuevos actores, cláusulas de salvamento, pólizas de buen manejo de recursos, asambleas de contingencias, subespecies de anticresis, o reformulación de cargas, que permitan solventar las problemáticas que atraviesan varios miembros del sector; ese es el verdadero reto fiduciario del 2023.
Referencias:
- Corte Suprema de Justicia Radicación STL4790-2021
- Corte Suprema de Justicia Radicación SC2879-2022
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