Suárez & Gómez Abogados

Devolución Del Iva En Proyectos De Vivienda De Interés Social Desarrollados A Través De Patrimonios Autónomos

Devolución Del Iva En Proyectos De Vivienda De Interés Social Desarrollados A Través De Patrimonios Autónomos

 

En este apartado desarrollaremos los requisitos que los constructores de proyectos de vivienda de interés social deben acreditar a fin de lograr que se les haga la devolución del Impuesto al Valor Agregado (IVA), en aquellos proyectos que se desarrollen a través de patrimonios autónomos .

 

En la estructuración del negocio fiduciario debe tener en cuenta los siguientes aspectos fundamentales:

  1. Debe establecerse en el contrato de fiducia mercantil el fideicomitente que tendrá como obligación la construcción del proyecto.
  2. Definir a quien le van a facturar los proveedores del proyecto, preferible que sea directamente al Fideicomitente Constructor.
  3. Incluir en las escrituras públicas de transferencia de dominio de las unidades de Vivienda Social, quien fue el constructor del proyecto, preferible que comparezca en las mismas y suscriba la escritura el constructor.

 

 

Resueltos estos aspectos iniciales, os adentramos en el marco normativo mencionamos que se establece en el parágrafo segundo del artículo 66 de la Ley 1607 de 2012, que establece:

 

“(…) Tendrán derecho a la devolución o compensación del impuesto al valor agregado, IVA, pagado en la adquisición de materiales para la construcción de vivienda de interés social y prioritaria, los constructores que los desarrollen. La devolución o compensación se hará en una proporción al cuatro por ciento (4%) del valor registrado en las escrituras de venta del inmueble nuevo, tal como lo adquiere su comprador o usuario final, cuyo valor no exceda el valor máximo de la vivienda de interés social, de acuerdo con las normas vigentes.

 

El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones de la devolución o compensación a que hace referencia el presente artículo. La DIAN podrá solicitar en los casos que considere necesario, los soportes que demuestren el pago del IVA en la construcción de las viviendas. (…)”

 

Este beneficio aplica únicamente para los Constructores, ya que son los únicos que

intervienen en el proceso de ejecución del proyecto inmobiliario, siempre y cuando logren

acreditar los requisitos establecidos por la Dirección de Aduanas e Impuestos nacionales, los cuales son:

 

  1. REQUISITOS EN LA CONTABILIDAD.

 

Para efectos de lograr el beneficio tributario mencionado, las constructoras deberán acreditar, los siguientes requisitos de conformidad con lo establecido el articulo o 1.6.1.26.2

del DUR (Ley 1625 de 2016), a saber:

 

Identificar en su contabilidad y en sus estados financieros en forma clara, el monto del IVA correspondiente a cada etapa de los proyectos desarrollados.

Elaborar, por cada centro de costos de cada uno de los proyectos de vivienda social y vivienda social prioritaria, que se desarrollen, un presupuesto de costos de obra por capítulos, subcapítulos e ítems, en el que se refleje la cantidad y el valor de los materiales que destinen al proyecto, en forma separada de los que destinen a otras actividades o proyectos, así como la información que permita verificar el cumplimiento de los requisitos

establecidos en este decreto. En proyectos que se desarrollen por etapas de construcción será necesario llevar centros de costos por cada una de dichas etapas.

Llevar en una cuenta transitoria el IVA cancelado en la adquisición de materiales de construcción de vivienda de interés social y vivienda de interés social prioritaria el cual se trasladará a una cuenta de Impuesto a las Ventas por Cobrar en la parte que corresponda a cada unidad del proyecto que se encuentre ejecutada o construida (…).

El IVA que corresponda a materiales de proyectos diferentes de los de vivienda de interés social y vivienda de interés social prioritaria, será tratado como factor de costo en el respectivo centro de costos, sin que pueda afectar el IVA de vivienda de interés social y vivienda de interés social prioritaria que será solicitado en compensación o devolución.

 

  1. REQUISITOS PARA LA FACTURACIÓN: PARA EFECTOS DE LA FACTURACIÓN, SE DEBERÁN TENER EN CUENTA LOS SIGUIENTES ASPECTOS

 

TIPO DE CONTRATO: Deberá suscribirse entre la constructora y el constructor que decida subcontratar, un contrato de ADMINISTRACION DELEGADA.

 

QUIEN FACTURA: Las facturas que surjan como consecuencia de la construcción del proyecto, deberán ser expedidas a favor de la sociedad CONSTRUCTORA.

 

CARACTERISTICAS DE LA FACTURA: La factura de venta deberá indicar:

 

❖ Número de factura.

❖ Nombre o razón social del proveedor

❖ NIT del proveedor

❖ Valor de los bienes adquiridos,

❖ Valor del lVA cancelado

❖ Descripción de los bienes.

❖ Leyenda. “Para el proyecto XXXXXX (No. De la etapa a la que

se le cargará el costo.)”

 

  1. REQUISITOS FORMALES PARA LA SOLICITUD DE DEVOLUCIÓN DE IVA.

 

En virtud de lo establecido por la Dirección de Aduanas e Impuestos Nacionales DIAN, en su

portafolio de trámites y servicios, los requisitos formales que se deben acreditar para acceder a la devolución de IVA pagado como consecuencia de la adquisición de los materiales empleados para la construcción de proyectos inmobiliarios:

 

  1. Formato 010 “Solicitud de Devolución” debidamente diligenciado (Tener en cuenta que no es necesario diligenciar las casillas de códigos)
  2. Poder (en caso de actuar mediante apoderado): (Otorgado en debida forma y ante Notaría.)

III. Certificado de existencia y/o representación legal (Personas Jurídicas) (Con vigencia no superior a un (1) mes).

  1. Original de la Certificación de Titularidad de la cuenta corriente o de ahorros del solicitante del saldo a favor: (Debe estar activa. • Expedida por una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia. • Con fecha de expedición no superior a un (1) mes)
  2. Certificación sobre contrato construcción expedida por el titular del proyecto cuando el constructor solicitante ha desarrollado el proyecto bajo contrato.
  3. Certificación de las facturas de compra de materiales: • Certificada por revisor fiscal o contador público.

VII. Copia de los certificados de tradición de los inmuebles enajenados, que correspondan a vivienda de interés social y vivienda de interés social prioritaria, expedidos por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. (Que incluya descripción de la construcción realizada y valor, si la construcción se desarrolla por contrato de construcción sobre sitio propio o por

autoconstrucción).

VIII. Certificación del valor solicitado en devolución, firmada por Revisor Fiscal o Contador Público, donde conste que el valor solicitado en devolución o compensación no ha sido llevado como un mayor valor del costo en el impuesto sobre la renta o como impuesto descontable en la declaración del impuesto sobre las ventas.

  1. Certificación de terminación del proyecto, expedida por el representante legal de la constructora
  2. Presupuesto de la obra.

 

  1. TERMINO DE PRESENTACIÓN.

 

Según lo establecido por los artículos 1.6.1.26.3. y 1.6.1.26.4. del decreto 1625 de 2016, la solicitud se deberá presentar, con respecto a cada unidad de obra terminada:

 

  1. Dentro de los dos (2) bimestres siguientes a la fecha de la escritura pública de compraventa o de la expedición de la resolución o acto traslaticio del dominio de la vivienda cuando se trate de vivienda de interés social prioritaria financiada o cofinanciada con recursos del presupuesto nacional a través de subsidios familiares de vivienda cien por ciento (100%) en especie, ó
  2. A más tardar dentro de los dos (2) años siguientes a la terminación total del proyecto de construcción de vivienda de interés social y/o vivienda de interés social prioritaria.

 

Cuando dentro de los dos (2) años no se haya podido otorgar la escritura pública de compraventa o no se haya expedido la resolución o acto traslaticio del dominio de la vivienda de interés social prioritaria, el solicitante deberá pedir al Director Seccional de la Unidad Administrativa Especial Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales DIAN, de su domicilio, una prórroga para formular la respectiva solicitud de devolución y/o compensación con dos (2) meses de anterioridad al vencimiento de los dos (2) años, con la comprobación del hecho.

 

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